De rol van de VvE
In een appartementencomplex met koopwoningen bent u samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor één gebouw. Om te zorgen dat die gezamenlijke verantwoordelijkheid goed verloopt, heeft de overheid een VvE verplicht gemaakt voor ieder gebouw met meer dan één eigenaar. De VvE is verantwoordelijk voor:
- Het onderhoud van het gebouw
- Het afsluiten van bepaalde verzekeringen (w.o. de opstalverzekering en de VvE aansprakelijkheidsverzekering)
- Het opbouwen van een fonds voor gemeenschappelijk onderhoud (hiervoor betaalt u maandelijkse servicekosten)
VvE bepalend voor risico’s, kosten en verantwoordelijkheden
Er zijn veel verschillen tussen VvE’s, die bepalend kunnen zijn voor uw risico’s, kosten en verantwoordelijkheden als eigenaar. Een aantal factoren om op te letten:
- Activiteitsniveau
De ene VvE is actiever dan de andere. Er bestaan 'slapende' VvE’s die nagenoeg niets doen. Dat is een risico, want zonder regelmatig onderhoud en controle kan het zijn dat u opeens voor hoge kosten moet opdraaien waar de VvE geen geld voor opzij heeft gezet. Andere VvE's zijn juist weer zeer actief.
- Servicekosten
De servicekosten die u moet betalen, hangen o.a. af van de leeftijd en staat van onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke voorzieningen. Met de servicekosten wordt het reservefonds opgebouwd waarmee o.a. het gemeenschappelijk onderhoud aan het gebouw wordt gepleegd.
- Beheer
Sommige VvE’s worden beheerd door een externe partij. Dit is meestal het geval bij grotere VvE's. Deze externe VvE-beheerders organiseren de vergaderingen, beheren het reservefonds en adviseren de eigenaren. Soms kan het beheer ook worden gedaan door een woningcorporatie, vooral als het gebouw ook huurhuizen bevat. Of het VvE-beheer al dan niet wordt gedaan door een externe partij heeft invloed op de kosten én de hoeveelheid inzet die van u als eigenaar verwacht wordt.
- Meerderheidsbelang
Heeft één eigenaar meer dan 50% van de stemmen? Dan kan het zijn dat u minder inspraak heeft in de beslissingen van de VvE. Hoe gaat de VvE hiermee om?
Zoals u ziet, is het belangrijk om u goed te informeren over de VvE voordat u een appartement koopt. Op de website van de vereniging Eigen Huis staat een handige VvE-checklist.
Welke documenten kunt u bekijken?
Om een goed beeld te krijgen van de VvE kunt u altijd de relevante documenten opvragen die bij het appartement horen. Over het algemeen ontvangt u dan de volgende stukken:
- Huishoudelijk reglement
Hierin staan de afspraken en gedragsregels die er gemaakt zijn tussen de eigenaren.
- Jaarrekening en begroting
Hiermee krijgt u een goed beeld van de financiële situatie van de VvE. Welke uitgaven zijn er gedaan en wat gaat er volgend jaar gebeuren? En hoeveel reserve zit er in de pot? Want wat als de pot leeg is en de kozijnen hebben dringend onderhoud nodig? Gaan de servicekosten dan omhoog of moet er een extra bedrag worden betaald door de eigenaren?
- Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP)
Een MJOP geeft inzicht in het (groot) onderhoud dat nodig is op de lange termijn. De hoogte van de servicekosten wordt mede door deze planning bepaald. Zo komt de VvE niet voor onverwacht hoge uitgaven te staan en blijft het pand waarin uw appartement zich bevindt, goed onderhouden.
- Notulen
Probeer ten minste de notulen van de laatste twee vergaderingen te lezen. Hierin ziet u welke zaken actueel zijn en welke discussies er spelen. Naast onderhoud aan het pand kunt u ook een indruk krijgen van de sfeer binnen de VvE. Zijn er buren met verbouwingsplannen, hoe gaat men daarmee om en welke consequenties brengt dat met zich mee.
Een goede buur
Bovenstaande documenten zijn lang niet altijd of niet allemaal voorhanden. Een en ander is immers sterk afhankelijk van de mate waarin de VvE is georganiseerd. Een slapende VvE zal niet vergaderen en dus zullen er ook geen notulen zijn. Net zo min als een begroting of een jaarrekening. In dat geval is het belangrijk om navraag te doen bij de eigenaar. Hij of zij is verplicht u naar eer en geweten over de situatie te informeren. En zo weet u waar u straks aan toe bent en hoe u de verantwoordelijkheid voor het gebouw kan delen met uw toekomstige buren.
