Hoe verkoop je als belegger succesvol jouw ex-huurwoning?
Onderhandelen: misschien wel het spannendste deel van de verkoop. Bij Zelfverkopen voeren wij de onderhandelingen voor je. Volgens de richtlijnen van de NVM en uiteraard in continu overleg met jou. Wij informeren en adviseren jou, maar jij bent degene die bepaald. Dat betekent dat je de volledige controle hebt over het onderhandelingsproces. Wij staan voor je in de wind en helpen je om een maximaal verkoopresultaat te realiseren. In dit blog zetten we de meest voorkomende vragen en/of misverstanden over het onderhandelingsproces op een rijtje.
Als je een bod ontvangt of uitbrengt, betekent dat niet dat je al in onderhandeling bent. Pas zodra de verkoper met een tegenvoorstel reageert op een bod, ben je in onderhandeling. De verkoper is vrij om in onderhandeling te gaan met de beste bieder (en dat hoeft niet per se de hoogste of de eerste te zijn).
Ja dat kan. Zowel de koper als de verkoper mogen de onderhandeling op ieder moment en zonder opgaaf van reden stoppen.
Zodra er een onderhandeling loopt, is het de bedoeling dat die onderhandeling eerst uit onderhandeld wordt. De verkoper mag niet met een tweede partij in onderhandeling gaan. Wel mogen de bezichtigingen voor de woning gewoon doorgaan. Het kan dan voorkomen dat een andere partij ook interesse heeft voor dezelfde woning. Het staat deze partij altijd vrij om een bod uit te brengen. En dat kan soms een zeer interessant bod zijn. De verkoper mag hier echter niet op in gaan met een tegenbod. Wel kan hij de geïnteresseerde uitleggen dat hij al in onderhandeling is en aan die partij om een uiterst bod vragen. Hierna kan hij hetzelfde aan de tweede bieder vragen. Bedragen van biedingen mag hij hierbij niet noemen. Op basis van de ontvangen informatie kan de verkoper besluiten aan welke partij hij zijn woning verkoopt.
Dit is een vraag die onze klanten regelmatig krijgen van potentiële kopers. Het antwoord is kort en bondig: ‘nee, dat mag niet’. Het is niet toegestaan om partijen tegen elkaar op laten bieden en zo de verkoopprijs op te drijven. Hoe dwingend en hoe overtuigend een bieder daar soms ook in is. De beste en meest eerlijke oplossing bij grote interesse is om van het biedproces een inschrijving te maken. Iedereen krijgt dan een gelijke en eenmalige kans om voor een bepaalde datum en -tijd, een uiterst bod uit te brengen, inclusief voorbehouden en gewenste transportdatum. De koper besluit na sluiting van de inschrijving, met welke partij hij in zee gaat. Nadat er een overeenkomst is bereikt, worden alle uitgebrachte biedingen openbaar gemaakt in het biedlogboek.
De meeste biedingen worden uitgebracht ‘onder voorbehoud van financiering’. Dat betekent dat de koper het bod uit brengt onder de voorwaarde dat hij van de bank een hypotheek krijgt voor dit bedrag. Daar zit dus een onzekerheid in. Want als op basis van de benodigde taxatie blijkt dat de woning niet zoveel waard is als het uitgebrachte bod, dan zal de bank geen hypotheek verstrekken en wordt de koop ontbonden. Bieders die eigen geld inbrengen zijn minder afhankelijk van de taxatiewaarde. Want als deze lager uitvalt, dan kunnen ze het verschil met hun eigen geld aanvullen. Hoe meer eigen geld, hoe meer zekerheid er is dat de koop ook daadwerkelijk gesloten wordt en hoe interessanter het bod voor de verkoper is.
Het komt voor dat bieders ‘claimen’ dat zij het recht op de aankoop hebben omdat ze het hoogste bod hebben uitgebracht of omdat ze de eerste waren. Helaas werkt dat niet zo en bepaalt de verkoper zelf aan welke partij hij zijn huis verkoopt. Die keuze wordt meestal bepaald door een afweging tussen de hoogte van het bod, de zekerheid dat de financiering rondkomt, de gewenste transportdatum en andere eventuele voorbehouden. Aanvullend speelt ook gunning een rol, vooral als biedingen dicht bij elkaar liggen.
Nee, een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig. In 2003 is per wet bepaald dat een koopovereenkomst tussen een particuliere koper en een particuliere verkoper, voor de aanschaf van een woning, altijd schriftelijk moet worden aangegaan (schriftelijkheidsvereiste). Dit schriftelijkheidsvereiste beschermt zowel de particuliere koper als -verkoper. Pas als er een schriftelijke koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, is er sprake van rechtsgeldigheid. In de schriftelijke koopovereenkomst wordt exact vastgelegd welke afspraken er zijn gemaakt zodat hier geen discussie over kan ontstaan.
Bij Zelfverkopen.nl ontzorgen we je tijdens het onderhandelingsproces zoveel mogelijk. We informeren je over alle biedingen die worden gedaan en adviseren je op basis van onze kennis en ruime ervaring. En uiteraard zorgen we ervoor dat alle punten op de 'i' worden gezet in de koopovereenkomst, zodra er een overeenkomst is bereikt.
Wil je meer weten? Of heb je andere vragen over het onderhandelingsproces, die niet in dit blog aan de orde kwamen? Vraag dan gerust een informatiegesprek aan. We helpen je graag verder!