Huis verkopen tijdens Coronacrisis Lees meer

De huizenprijzen voorspellen? Dat is ‘geïnformeerd gokken’

Is dit het juiste moment om een huis te verkopen? Hoge prijzen zijn een relevante factor, maar de woningmarkt voorspellen is niet eenvoudig.

Paul de Vries kan zijn studenten nog onder ogen komen. De woningmarkteconoom van het Kadaster, ook docent aan de Amsterdam School of Real Estate, zag de afgelopen maanden banken als ABN Amro, Rabobank en ING én toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) voorspellen dat de huizenprijzen volgend jaar dalen. ABN Amro dacht zelfs dat huizen nog dit jaar minder waard zouden worden. De Vries: „Ik zei tegen mijn studenten: dat gaat niet gebeuren.”

De Vries heeft – vooralsnog – gelijk gekregen. Uit de nieuwste kwartaalcijfersvan makelaarsvereniging NVM blijkt dat de huizenprijzen het hardst zijn gestegen in 20 jaar, met 11,6 procent op jaarbasis, naar een recordprijs van 354.000 euro.

ABN Amro stelde vorige week zijn voorspelling bij. De bank voorziet nu prijsstabilisering: „De afkoeling van de woningmarkt gaat trager dan we dachten.” De prijzen zullen nog wel dalen, meent ABN, maar wanneer precies zegt ze niet. „De huizenmarkt reageert altijd met grote vertraging op economische klappen”, zegt senior econoom Philip Bokeloh van ABN Amro. „We denken nu dat in 2021 de prijs stabiliseert, om daarna alsnog te dalen.”

Nu de coronacrisis een tweede golf beleeft, vragen huizenbezitters zich af of dit het moment is om hun huis te verkopen. Nu zijn de prijzen nog lekker hoog. Huizenzoekers vragen zich juist daarom af of ze moeten wachten met kopen. En naar een betrouwbare prognose van de ontwikkelingen is het zoeken. Hoe kan dat?

Huizenprijzen worden voor een belangrijk deel bepaald door vraag en aanbod. Maar de huizenmarkt is geen perfecte markt. Zo reageert de bouw traag op veranderingen, en prijst de huizenmarkt nieuwe verwachtingen – anders dan de effectenmarkt – niet direct in. Een huizenbezitter ziet zijn woning meer als consumptiegoed dan als vehikel om snel winst (of verlies) mee te maken. Daardoor lijkt de woningmarkt soms haast immuun voor conjunctuur. Ook nu, midden in de grootste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog, draait de woningmarkt gewoon door.

impression image

Een belangrijke reden is dat Nederland kampt met een chronisch tekort aan geschikte woningen, ruim 300.000. Veel Nederlanders hebben tijdens de vorige crisis hun verhuiswens uitgesteld. De vraag naar huizen is nu veel groter dan het aanbod, ergo: prijsstijging.

Die prijs is van meer factoren afhankelijk. Ook de hoogte van de hypotheekrente en de fiscale behandeling van huis en hypotheek spelen een rol. Verder is de ‘liquiditeit van de markt’ van invloed, zegt Marc Francke, hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam. „Een graadmeter is ook hoe snel en eenvoudig je een huis kunt verkopen. Voordat prijzen dalen, zie je vaak eerst minder transacties en huizen die langer te koop staan.”

 

Stabilisatie voorspeld

ABN Amro-econoom Bokeloh is de eerste om toe te geven dat hij er het afgelopen halfjaar al twee keer naast zat. In april verwachtte hij nog een hogere hypotheekrente, omdat de rentes op de financiële markten opliepen. Een kwartaal later voorspelde hij lagere huizenprijzen en nu dus een stabilisatie.

Hij kan het uitleggen: „In maart zag je de rentes omhoog gaan. Iets eerder hadden veel bankeconomen een sessie bij De Nederlandsche Bank gehad over de waarde van voorspellen. Daar was geanalyseerd hoe wij het de afgelopen jaren gedaan hadden; we bleken structureel te voorzichtig bij een opgaande en een neergaande economie. De les daaruit was: als je een omslag ziet, mag je die best stevig extrapoleren naar de toekomst.”

Dat de centrale banken daarna stevig en met succes ingrepen om de rente weer naar beneden te duwen, maakte die voorspelling met terugwerkende kracht waardeloos.

Iets soortgelijks is terug te zien in de ramingen van juli en september, zegt Bokeloh. „In de zomer wisten we nog niet of de steunpakketten verlengd zouden worden, of de rente zou blijven dalen en wat de huizenprijzen de maanden daarna zouden doen. Toen werden op Prinsjesdag ook nog maatregelen afgekondigd om huizenkopers te helpen bij woningaanschaf. Daarom is de verwachting over de huizenprijzen nu veel positiever dan drie maanden terug.”

Zo blijkt hoe ingewikkeld het is de huizenmarkt goed te voorspellen. Bokeloh noemt zijn kwartaalrapportages dan ook „geïnformeerde gokken”.

Zo ver gaan DNB en het Centraal Planbureau niet. Wel zijn ook in hun ramingen grote verschillen zichtbaar. Zo meldde het Planbureau half maart nog opgewekt dat de huizenprijzen de komende jaren blijven stijgen, vanwege de lage rente, het tekort aan woningen en relatief hoge bevolkingsgroei. Een half jaar later schreven de economen: „De hoge prijsgroei van de afgelopen jaren slaat om in een prijsdaling van 2 procent in 2021.”

De Nederlandsche Bank verwachtte in juni nog een prijsdaling van „gemiddeld 2,1 procent in 2021 en 3,7 procent in 2022”. In haar deze week gepresenteerde Overzicht Financiële Stabiliteit staat nu dat „de woningmarkt vooralsnog in een staat van oververhitting blijft”.

Die wisselende ramingen hadden invloed op potentiële kopers en verkopers. De in april verwachte stijging van de hypotheekrente leidde direct tot meer ‘oversluiters’, mensen die nog snel de lage rente wilden vastprikken.

Vanwege de belangrijke psychologische component draait de woningmarkt ook voor een groot deel om vertrouwen


Vanwege de belangrijke psychologische component wordt de woningmarkt ook wel een vertrouwensmarkt genoemd, zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. Wonen is zo belangrijk voor mensen, legt André de la Porte uit, dat een van hun grootste angsten is dat ze dat niet meer kunnen betalen. „Je moet het vertrouwen hebben dat je dat kunt. Maar omdat je de toekomst niet kunt voorspellen, is dat echt gebaseerd op een gevoel.” En als dat gevoel niet goed is, kan het sentiment omslaan en besluiten mensen tot uitstel van koop- en verhuisplannen. Met alle gevolgen van dien.

Zijn al die variabelen in de huizenprijzen normaal gesproken al lastig in te modellen te vangen, de coronacrisis maakt het bijna onmogelijk. „In crisissituaties werken de reguliere economische prijsmodellen niet meer”, zegt De Vries van het Kadaster. „Mensen denken niet meer rationeel, er komen allemaal randzaken bij kijken.” Daarom moest hij gniffelen toen de grote banken al snel met voorspellingen kwamen „Ik had wat meer tijd genomen, tot er meer duidelijk is.”

 

Tweede golf

Het is verrekte lastig vooraf de effecten van deze pandemie op de woningmarkt te bepalen”, zegt ook hoogleraar Francke. Daarom heeft hij huizenprijzen bekeken tijdens historische pandemieën: pestuitbraken in Amsterdam in de 16de en 17de eeuw, uitbraken van cholera in Parijs in de 19de eeuw. De ziektegolven leidden tot vraaguitval – veel mensen stierven en de economie viel stil – en daardoor tot lagere huizenprijzen.

Maar die effecten waren tijdelijk. „Steden groeiden als kool in die periodes, er was net als nu sprake van een woningtekort”, vertelt Francke. „Zolang het aanbod zich niet aanpast aan de vraag, blijft de druk op de markt. Dat zag je toen, dat zie je nu.”

Kadaster-econoom De Vries ziet voorlopig geen kentering in de huizenprijzen. Hij noemt de financiële basis van de markt hier stevig. „In de vorige crisis hebben we de woningmarkt hervormd. Regels voor een hypotheek zijn nu veel strenger. En van mensen die al een woning hebben, is het huis meer waard geworden. Tel daar de krapte op de markt bij op, en we staan er, qua huizenprijzen dan, goed voor.”

De cijfers geven hem gelijk. Vooralsnog. De dinsdag aangekondigde gedeeltelijke lockdown van de economie kan immers slecht nieuws zijn, ook voor de woningmarkt. De werkloosheid zal toenemen, meer mensen komen in financiële problemen en banken worden strenger met nieuwe leningen.

Deel dit artikel:

Recente artikelen